Khi xây dựng nhà ở, ngoài các thủ tục pháp lý như xin giấy phép xây dựng, hoàn công…, thuế xây dựng nhà ở là nghĩa vụ tài chính mà nhiều chủ nhà còn chưa hiểu rõ hoặc thường nhầm lẫn trong cách tính. Việc nắm đúng quy định về thuế giúp chủ đầu tư chủ động chi phí, tránh bị truy thu hoặc xử phạt trong quá trình kiểm tra của cơ quan thuế.

Bài viết dưới đây sẽ hướng dẫn chi tiết cách tính thuế xây dựng nhà ở năm 2025, áp dụng theo các quy định hiện hành.

1. Thuế xây dựng nhà ở là gì?

Thuế xây dựng nhà ở là khoản thuế phát sinh từ hoạt động xây dựng, áp dụng khi cá nhân, hộ gia đình tự xây dựng nhà ở hoặc thuê đơn vị thi công nhưng chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế theo quy định.

Trên thực tế, thuế xây dựng nhà ở không phải là một sắc thuế riêng, mà bao gồm:

  • Thuế giá trị gia tăng (GTGT);
  • Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) hoặc thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN), tùy đối tượng thi công.

2. Trường hợp nào phải nộp thuế xây dựng nhà ở?

Chủ nhà có thể phát sinh nghĩa vụ thuế trong các trường hợp sau:

2.1. Thuê nhà thầu xây dựng trọn gói

  • Nếu nhà thầu có đăng ký kinh doanh và xuất hóa đơn: nghĩa vụ thuế thuộc về nhà thầu.
  • Chủ nhà không phải tự nộp thuế xây dựng, chỉ thanh toán theo hợp đồng.

2.2. Thuê thợ xây dựng không có đăng ký kinh doanh

  • Trường hợp thuê đội thợ, cá nhân thi công không xuất hóa đơn.
  • Chủ nhà thường bị yêu cầu kê khai và nộp thuế xây dựng thay.

2.3. Tự tổ chức xây dựng

  • Chủ nhà tự mua vật tư, thuê nhân công rời rạc.
  • Cơ quan thuế có thể xác định doanh thu xây dựng khoán để tính thuế.

3. Các loại thuế áp dụng khi xây dựng nhà ở năm 2025

3.1. Thuế giá trị gia tăng (GTGT)

  • Tỷ lệ thuế GTGT áp dụng cho hoạt động xây dựng nhà ở của cá nhân, hộ gia đình: 5% trên doanh thu xây dựng.

3.2. Thuế thu nhập cá nhân (TNCN)

  • Áp dụng trong trường hợp cá nhân, đội thợ thi công không đăng ký kinh doanh.
  • Tỷ lệ thuế TNCN: 2% trên doanh thu xây dựng.

👉 Tổng cộng, mức thuế khoán phổ biến khi xây dựng nhà ở là 7% trên giá trị xây dựng.

4. Doanh thu xây dựng để tính thuế được xác định như thế nào?

Doanh thu xây dựng là giá trị công trình xây dựng, được xác định theo một trong các căn cứ sau:

  • Giá trị hợp đồng xây dựng;
  • Dự toán xây dựng được phê duyệt;
  • Đơn giá xây dựng do UBND địa phương ban hành;
  • Xác định khoán theo m² sàn xây dựng (trong một số trường hợp).

Trong thực tế, cơ quan thuế thường căn cứ vào:

  • Diện tích sàn xây dựng;
  • Kết cấu công trình (nhà cấp 4, nhà nhiều tầng…);
  • Đơn giá xây dựng trung bình tại địa phương.
Cách tính thuế xây dựng nhà ở quy định mới nhất 2025

Cách tính thuế xây dựng nhà ở quy định mới nhất 2025

5. Cách tính thuế xây dựng nhà ở – Ví dụ minh họa

Ví dụ:
 Nhà ở riêng lẻ có:

  • Diện tích sàn xây dựng: 150 m²
  • Đơn giá xây dựng: 1.200.000 đồng/m²

👉 Giá trị xây dựng:
 150 m² × 1.200.000 = 180.000.000 đồng

Thuế phải nộp:

  • Thuế GTGT: 180.000.000 × 5% = 9.000.000 đồng
  • Thuế TNCN: 180.000.000 × 2% = 3.600.000 đồng

👉 Tổng thuế xây dựng phải nộp: 12.600.000 đồng

Lưu ý: Đây là cách tính phổ biến trong trường hợp thuê đội thợ không xuất hóa đơn.

6. Khi nào không phải nộp thuế xây dựng nhà ở?

Chủ nhà không phải nộp thuế xây dựng trong các trường hợp:

  • Thuê nhà thầu xây dựng có đăng ký kinh doanh và xuất hóa đơn đầy đủ;
  • Nhà thầu đã thực hiện kê khai và nộp thuế theo quy định;
  • Công trình không thuộc diện chịu thuế theo xác nhận của cơ quan thuế địa phương.

7. Thời điểm kê khai và nộp thuế xây dựng

Thông thường, thuế xây dựng nhà ở được:

  • Kê khai tại Chi cục Thuế nơi có công trình xây dựng;
  • Thực hiện trước hoặc trong quá trình xây dựng;
  • Hoàn tất trước khi làm thủ tục hoàn công hoặc đăng ký tài sản gắn liền với đất.

Việc chậm kê khai hoặc không nộp thuế có thể dẫn đến truy thu, xử phạt hành chính.

8. Một số lưu ý quan trọng cho chủ nhà

  • Nên xác định rõ hình thức thi công trước khi xây dựng để biết nghĩa vụ thuế;
  • Giữ đầy đủ hợp đồng, chứng từ thanh toán;
  • Chủ động làm việc với cơ quan thuế địa phương để được hướng dẫn cụ thể;
  • Không nên chờ đến khi hoàn công mới xử lý vấn đề thuế.

Kết luận

Thuế xây dựng nhà ở là nghĩa vụ tài chính quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến tổng chi phí đầu tư xây dựng. Việc hiểu đúng cách tính thuế xây dựng nhà ở năm 2025, xác định đúng đối tượng nộp thuế và thời điểm kê khai sẽ giúp chủ nhà tránh rủi ro pháp lý và chủ động hơn trong quá trình xây dựng.

——————————————————————–

Công Ty TNHH Tư Vấn Đầu Tư Xây Dựng HSDC

Hotline/Zalo: 0377 42 42 80

Email: hsdc.const@gmail.com

Website: https://hsdc-cons.vn/ 

Fanpage: HSDC